분양가 25%의 뒤편, 4년마다 7,650만 원이 온다

지분적립형 주택의 '분양가 25%'는 입주 비용일 뿐이며, 20년간 이어지는 지분 취득과 임대료까지 합산해 따져야 이 제도가 자신에게 맞는지 알 수 있다.

국토교통부가 2026년 11월 4일 발표한 자료에 따르면 12월 경기 고양창릉 S-2블록 1057세대 가운데 284세대가 지분적립형으로 처음 공급된다. 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 취득하는 방식이다. 수도권 평균 공공분양가 5억 1000만 원(전용 55㎡)을 기준으로 초기 지분 취득 비용은 1억 2800만 원이다. 숫자만 보면 문턱이 크게 낮아졌다. 다만 이 제도에서 빠지는 사람은 누구인가를 묻는다면, 먼저 입주 이후의 20년을 계산해 봐야 한다.

같은 발표에 따르면 수분양자는 입주 때 25%의 지분만 취득하고, 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 취득한다. 25%에 15%씩 5회를 더하면 100%가 된다. 이를 분양가 5억 1000만 원에 단순 적용해 보자. 지분 취득 가격이 분양가 기준으로 고정된다는 전제이며, 실제 취득가 산정 방식은 이 자료에 나오지 않는다. 이 전제에서는 회차마다 약 7,650만 원, 5회 합계 3억 8,250만 원이다. 4년 동안 7,650만 원을 모으려면 월 약 159만 원을 따로 저축해야 한다. 25%만 내고 들어가는 대신, 나머지 75%의 청구서가 4년 간격으로 예약되는 셈이다.

여기에 임대료가 붙는다. 국토교통부는 미취득 지분에 대해 주변 전세 시세의 90% 수준으로 사업자에게 임대료를 낸다고 밝혔다. 같은 자료의 예시(주변 전세 4억 원 가정)에서 초기 임대료는 보증금 100% 기준 2억 7000만 원, 월세 100% 기준 월 79만 원이다. 이 월 79만 원은 입주 초기 기준이다. 79만 원의 산출 과정은 자료에 공개되어 있지 않으므로 공고문에서 확인해야 한다. 월 159만 원 상당의 지분 준비금과 월 79만 원의 임대료를 단순 합산하면 초기 월 부담은 200만 원을 넘는다. 이 합산은 서로 다른 성격의 돈을 더한 대략적 추정이며, 지분을 취득할수록 임대료 대상 지분이 줄어든다는 점도 고려해야 한다.

평균이 아니라 경계선에 있는 사람에게는 얼마인가. 지분은 회차마다 반드시 취득해야 하고, 경제적 여건을 고려한 유예는 최대 1년까지다. 취득 시점에 소득이 오르지 않았거나 목돈 마련이 어긋난 가구에게는 유예 1년이 해법이 되기 어렵다. 국토교통부 자료에는 유예 기간이 끝난 뒤에도 취득하지 못할 때의 처리 방식이 나와 있지 않다. 이 제도는 향후 주택 구입 여력 개선이 예상되는 청년층 등을 대상으로 설계됐다. 소득 개선이 불확실한 가구에게는 이 가정 자체가 위험 요인이다.

금리 변수도 있다. 국토교통부가 10월 19일 발표한 자료에 따르면 기준금리는 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 올랐고, 주택담보대출 금리는 2022년 수준에 근접하거나 상회한다. 11월 4일 발표 자료에는 도입을 검토 중인 LTV 40%를 적용하면 초기 필요 자금이 7700만 원으로 줄어든다는 설명이 있다. 다만 이는 도입을 검토하는 단계이며, 대출을 쓰면 줄어든 초기 자금만큼 이자 부담이 따라온다. 대출 금리가 높아진 시기에는 초기 비용이 줄어든 효과가 이자로 일부 상쇄될 수 있다.

반대 의견도 합리적이다. 국토교통부는 전세 4억 원, 전월세전환율 5.5%를 가정하면 보증금 1억 3000만 원에 월세 124만 원 수준이라고 설명했다. 이에 비해 지분적립형은 초기 1억 2800만 원에 월 79만 원이라 주변 임차인보다 저렴하면서 더 높은 주거안정성을 누린다는 것이다. 20년 뒤 집이 온전히 자기 소유가 된다는 점도 임차와 다르다. 이 비교는 가정이 맞는 동안에는 타당하다. 다만 월 79만 원은 입주 초기 수치이고, 4년마다 지분 취득 비용이 별도로 든다는 점은 이 비교에 들어 있지 않다. 두 비용을 모두 반영한 뒤에도 유리한지는 개별 가구가 계산해 봐야 한다.

그렇다면 신청하지 않으면 무엇을 잃고, 언제까지 알아야 하나. 이번 공급은 12월 시작이고, LH의 내년도 분양계획은 연내 발표 예정이다. 11월 안에 할 수 있는 일은 세 가지다. 첫째, 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)의 입주자 모집공고가 나오면 지분 취득가 산정 방식, 미취득 지분 임대료 산식, 유예 만료 후 조치를 찾아 읽는다. 둘째, 가계 수입에서 4년마다 7,650만 원 안팎(분양가 5억 1000만 원, 분양가 기준 취득 가정)을 마련할 수 있는지 숫자로 적어 본다. 셋째, LTV 40% 적용을 쓸 경우 대출 금리와 상환 부담을 금융기관 창구에서 확인한다. 어느 쪽이 유리한지는 공고문의 조건과 각자의 소득 경로에 달려 있다.

이 칼럼은 로다웹진이 설정한 관점으로 AI가 작성하고 편집자가 검수했습니다.